Кандидат-новодомци, са шокирани от схемата, по която действат инвеститорите
Не се залъгвайте, че измамите с покупки „на зелено“, са останали в миналото и трудно можете да станете жертва на мошеническата схема. Заради нароилите се „предприемачи“ и всевъзможни тарикатски схеми и към днешна дата можете да се окажете с чаша студена вода в ръце при покупка на жилище, ако не сте проучили внимателно строителя и компанията, предлагащи услугите си на имотния пазар.
Актуалният проблем обаче вече е различен при ранната покупка – възможно е не просто да се забави строежът на сградата и да чакате 4, вместо 2 години например, а направо да получите „честитка” за промяна в цената. Естествено, тя се движи само и единствено нагоре.
Кандидат-новодомци са шокирани от схемата, по която действат инвеститорите, тъй като сградата е само на изкоп, инвеститорите правят атрактивна отстъпка при сключване на първоначалния договор за покупко-продажба, а след известно време неочаквано вдигат цената, като искат преподписване на договора.
Естествено, оправданията са ясни – има инфлация, строителните материали поскъпват. Така, след като сте били доволни от сделката и сте мислели, че като платите „на зелено“ ще ви излезе по-евтино, се оказва, че накрая ще влезете вътре с доста пари. А предприемачите по свое усмотрение качват периодично цифрите, като ви принуждават да подписвате анекси към основния договор.
Ако обаче откажете преподписването с актуализираните цени, фирмата просто ви реже, прекратява договора едностранно и ви информира, че ще ви върне парите и няма да ви предостави имота.
Въпреки че в някои договори може да липсва клауза за инфлацията, предприемачите, без да им мигне окото, злоупотребяват и режат клиенти, които отказват да платят новите цени. Клиентът, естествено, е повече от ощетен – и ако плати повече, и ако откаже да подпише.
Юристи предупреждават че договорите на „зелено“ са едни от най-сложните търговски актове. Много често строителите или брокерите на недвижими имоти залагат клаузи, които понякога не влизат в действие, но в извънредна ситуация като при ковид пандемията, войната или инфлацията се задействаха и излязоха скритите „мини“ във въпросните договори.
Подведени и разочаровани кандидат-купувачи призовават компетентните органи да следят и контролират договорите на строителните компании, защото са засегнати правата на купувачите.
Докато преди ковид пандемията до 2020 г. рискът от покупка „на зелено“ включваше предимно риск от недовършен строеж или инвеститорът да продаде имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице, или опасност от покупка на имот с ипотека в полза на банка срещу отпуснат на строителя банков кредит за изграждането на обекта, сега подводните камъни са повече.
Всъщност предприемачите се аргументират с т.нар. „стопанска непоносимост“. – чл. 307 от търговския закон, който гласи: „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“.
Ако потребителите не са наясно с материята, просто ще паднат в капана на хитрия продавач, но трябва да знаят, че когато строителят не е изпълнил свое задължение по договора с клиента, в зависимост от вида на неизпълнението, купувачът може да развали договора и да иска от съда да му присъди уговорените неустойки. Затова, когато подписвате предварителния договор, отваряйте си очите по какъв начин са уговорени неустойките за неизпълнение.
За да се защитите от непредвидени изненади, искайте договора да е в твърди цифри – например 10 лева на ден за всеки ден забава. В практиката уговаряните неустойки обичайно са в процент от стойността на „неизвършените строителни работи“, а каква е тази стойност, е трудно да се установи, дори и в рамките на съдебен процес.
Ако сте от тези потребители, които са подложени на въпросните проблеми от страна на строител, трябва да знаете, че при едностранното увеличаване на цената по сключен предварителен договор от страна на строителя, въпросното искано увеличение на цените трябва да е отправено под формата на писмено искане от страна на строителя. Така клиентът може да потърси правата си в съда и в хода на делото се установява дали е основателно искането за увеличение на цената. Съдът би трябвало да изясни въпроса с колко е увеличена стойността на материалите и на труда и дали строителят всъщност не злоупотребява с цел увеличаване на печалбата.
Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение на строителя. Ако стойността на имота е покрита и всички разходи на строителя са покрити, то съдът ще допусне увеличение на неговото възнаграждение само ако е ощетен. Ако пък строителят е в забава за завършване на строежа, изменението на цените след уговорения срок няма да се вземе предвид от съда и искането за увеличение ще бъде отхвърлено, обяснява в детайли казуса шефът на Асоциацията за защита на потребителите Пейо Майорски.
Експертите настояват за законодателни промени в сделките с недвижими имоти, а не делата да се влачат с години и намеса на адвокати по вещно право, за да е ясно, че сделките се сключват при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия. Такива мерки има в практиката на редица страни като Германия, Франция, Белгия, Холандия. Потърпевши разказват, че след като са внесли първоначалната сума, след покупка „на зелено”, били бомбардирани от настоятелно искане за нови цени, близо с 40% по-високи от заявените в договора.
Строителният предприемач обяснява, че при несъгласие ще прекрати едностранно договора. В същото време се оказва, че той предлага въпросните заявени апартаменти за продажба на други хора, явно склонни да платят по-високата цена. Какво се случва? В случаите, в които предприемачите успеят да намерят клиент, който да плати по-висока цена, директно продава вече обещаните апартаменти.
В много от случаите предприемачите се аргументират, че не са получили парите за ДДС, които те умишлено не взимат, за да използват това като алиби. Оказва се, че тарикатите са измислили всякакви трикове, за да не могат да бъдат санкционирани. Изводът е следният – внимавайте много при сключването на предварителните договори, проучете внимателно всички детайли на сделките, защото продължават неправомерни практики и измами.
Източник: Уикенд