Няма свръхкредитиране, портфейлите са чисти
Имотният бум не спря дори и през лятото, когато по традиция досега интересите към покупка на жилища спадаше. Според данните на БНБ през юли са изтеглени нови 180 млн. лв. ипотечни кредити, а общият им размер за първи път е прескочил 13 млрд. лв. и вече достига 13.125 млрд. лева. За една година размерът им се е увеличил с 15.1 на сто.
Големият ръст на продажбите се дължи предимно на столицата. Търсенето на имоти в София е скочило с 37% за последната година. Коментирайки огромното строителство на нови жилища в столицата, брокери се шегуват, че процесът ще спре едва когато всички българи се преселят в най-големия град.
Расте пазарът на недвижими имоти и в шестте най-големи града в страната, които заедно генерират 38% от всички сделки за полугодието – с два процентни пункта повече спрямо тези отпреди две години.
На най-големия пазар – в София са сключени 16 419 сделки. Полугодието на тази година се определя като най-силното за брокерите от 2009 г. насам.
За вложенията в имоти допълнителен фактор са и добрите условия за ипотечни кредити, които дават банките. Хората се боят да купуват „на зелено“, но са привлечени от изгодните цени. В съвсем начален етап цената може да е с до 20% по-изгодна, отколкото след Акт 16.
Според бившия председател на бюджетната комисия в 46-ото Народно събрание Любомир Каримански рекордното нарастване на жилищните заеми и несъществуването на мораториума по кредитите създава опасност около ипотечното кредитиране. Затова е необходимо час по-скоро да има ясна картина както за ипотечните кредити, така и за тези за корпоративния сектор и физическите лица, казва той. Финансистът обръща внимание, че в момента нито една публична институция не казва каква инфлация се предвижда и как би отговорила в случай на натрупване на необслужвани кредити както заради ипотечното кредитиране, така и при заемите на физическите лица. Всички обаче са убедени, че няма риск за банковия сектор в страната, но трябва да се внимава, казва той.
Банкерите засега не са разтревожени.
Едва ли има банка, която да не си дава сметка за реалното състояние на нещата. Още повече, че имаме обица на ухото от големия балон, който се разду през 2006/7 година, покрай приемането на България в Европейский съюз, коментира ексклузивно за „БАНКЕРЪ” Асен Ягодин, член на управителния съвет и изпълнителен директор на Пощенска банка. Той припомни, че при тогавашната криза конкуренцията доведе дотам, че масово се отпускаха ипотечни заеми в размер равен на стойността на сделките. В момента банките търсят задължително самоучастие и то варира от 20 до 30% от стойността на покупко-продажбата. Като втора причина за стабилност Ягодин посочи, че доходите, финансовите възможности на клиентите са доста по-големи и банките се съсредоточават върху тях, върху способността да се плаща заема, а не толкова върху жилището като обезпечение.
Ягодин призна, че ръстът на жилищните заеми е висок, но това се случва само в големите градове като София, Пловдив, Бургас, Варна, Русе, където имотите са достатъчно ликвидни. Като четвърто доказателство за устойчивост банкерът посочи факта, че банките успяха навреме да се изчистят от голяма част от лошите си кредити и сега работят на чисто, което е един допълнителен амортисьор, който би смекчил евентуални пазарни сътресения.
Попитахме и финансиста Емил Хърсев дали не вижда заплаха в темповете на нарастване на ипотечните заеми. „Внесен е страх”, коментира лаконично ситуацията той. Западни аналитици говорят страхотии, тамошните журналисти ги повтарят, а тук, в България, много хора пренасят опасенията им. „Няма свръхкредитиране”, категоричен бе Хърсев пред „БАНКЕРЪ”.
БНБ обаче изглежда притеснена. Зapaди yдapнoтo cпecтявaнe нa бизнeca и xopaтa в пocлeднaтa гoдинa и пoлoвинa и нaтpyпaнитe oгpoмни ĸoличecтвa cвoбoдни cpeдcтвa в бaнĸитe, финaнcoвитe инcтитyции вeчe cмeĸчaвaт cтaндapтитe cи пpи oдoбpявaнeтo нa мoлби зa ĸpeдити. Toвa e видимo ĸaĸтo пpи зaeмитe зa бизнeca, тaĸa и пpи тeзи зa дoмaĸинcтвaтa, нo нaй-cъщecтвeнo e пpи жилищнитe ĸpeдити. Toвa cтaвa яcнo oт втopия зa гoдинaтa иĸoнoмичecĸи дoĸлaд нa Бългapcĸaтa нapoднa бaнĸa.
Ocвeн виcoĸaтa лиĸвиднocт, БHБ oтчитa ĸaтo фaĸтop зa cнижaвaнeтo нa ĸpитepиитe и силната ĸoнĸypeнция нa бaнĸoвия пaзap в Бългapия.
„Πo-cлaбaтa cĸлoннocт нa бaнĸитe ĸъм pиcĸ e пpoдължилa дa влияe зa зaтягaнe нa ĸpeдитнaтa им пoлитиĸa пo oтнoшeниe нa фиpмeнитe и пoтpeбитeлcĸитe ĸpeдити, дoĸaтo пo-cилнaтa cĸлoннocт ĸъм pиcĸ e блaгoпpиятcтвaлa пoлитиĸaтa им пo oтнoшeниe нa ĸpeдититe зa пoĸyпĸa нa жилищe“, пишe в дoĸлaдa нa БHБ.
Ако се обърнем към „ипотечния бум” по света и у нас, се оказва, че България не е изключение.
Цените на имотите в световен мащаб се повишиха с най-големите си темпове от първото тримесечие на 2005 година. Бумът на имотния пазар продължава и през второто тримесечие на 2021 г., установиха от Knight Frank. Тяхното изследване, което обхваща 55 държави показва, че средното нарастване в цените възлиза на 9.2%.
Страната ни заема 25-а позиция в света, като цените на имотите отчитат ръст от 7.5% за последните 12 месеца до юни. От началото на годината е налице повишение от точно 5%, а през последното тримесечие се наблюдава ръст от 3.2 на сто.
Да се опитаме да сравним няколко оферти за ипотечни заеми при стойност на имота 150 хил. лв. и размер на заема 100 хил. лв. за 20 години.
Алианц банк България предлага заема при лихва от 2.64% и ГПР от 2.81 на сто. Това означава месечна вноска от 536.75 лв. и общо плащане на 130 319.79 лева сред изтичане на срока на заема.
При Д Банк лихвата е още по-ниска – 2.40%, но реалната му цена е 2.74 процента. Месечната вноска е 525.04 лв., а сумата, която ще се изплати е 132 057.00 лева.
Ипотечен заем на ЦКБ се предлага при лихва от 2.60% и ГПР – 2.71 на сто. Месечната вноска е 534.79 лв. а общата дължима сума – 129 194.98 лева.
Разбира се, това са ключовите характеристики на определени заеми. Но те се отпускат при определени условия – изискване за определено нива на остатъчен доход, превеждане на работната заплата в банката, закупуване на определени допълнителни услуги на банката или на финансовата група, от която тя е част. Така че за тези на пръв поглед много изгодни условия се крие плетеница от изисквания и не всеки кандидат може да отговори на тях и да ги получи.
Скитането из дебрите на банковите оферти води до почти пълна несравнимост. Затова е важно всеки кредитоискател да почука на вратите на няколко банки, за да му „ушият костюм по мярка”, както обичат да казват банкерите.
200 хиляди жилища пустеят
В България през първите 6 месеца на 2021 година са продадени над 60 000 нови жилища. Така в имоти от началото на годината са били инвестирани не по-малко от 6 милиарда лева. В същото време банките са раздали под формата на ипотеки около 1 милиард лева. Това казва Никола Янков, управляващ съдружник в Експат Капитал и председател на борда на директорите на Експат Асет Мениджмънт.
Повечето покупки на жилища в момента се правят с инвестиционна цел, твърди Никола Янков. Той обръща внимание, че само в София вече има над 200 000 празни жилища и тази бройка расте заради продължаващото строителство. Това е балон, категоричен е Янков.