Покачването на цените на жилищата в големите градове в страната и особено в София вече е обезпокоително. Темпът на нарастване на цените е по-бърз, отколкото банките са готови да приемат. Това предупреждават експерти, които наблюдават пазара на недвижими имоти у нас.
Според тях търсенето все още превишава предлагането на имотния пазар и затова продавачите са убедени, че може да вдигат цените още и още. „В последните два-три месеца обаче зачестяват случаите, когато се стига до сделки на нива, които банките не приемат за пазарни“, коментира пред Блумбърг тв Борис Димитров, собственик на консултантската компания „Кредит Навигатор“.
Намалени от банките оценки на имоти е причина купувачите да търсят варианти да набавят необходимото финансиране с допълнителен потребителски кредит. Другият начин е да се преговаря с продавача за понижаване на цената, но така може да бъдат постигнат едва между 2 до 5% намаление, не повече, посочва Димитров.
Прогнозите за имотния пазар в София за тази година са силното търсене да продължи, а с това и темпът на нарастване на цените на жилищата от миналата година – 15-17%. За определени квартали и определен тип имоти поскъпването през 2021 г. е било значително по-голямо – от 20-30%, припомнят от „Кредит Навигатор“. Според компанията за кредитни консултации ръстът в цените ще зависи най-вече от това дали банките и тази година ще продължат либералните си политики на отпускане на кредити. Цената на кредита продължава да е на рекордно ниски нива – около 2,5%.
В ОЧАКВАНЕ НА ПО-ВИСОКИ ЛИХВИ
Редица финансисти и икономисти вече предупредиха, че е въпрос на време Европейската централна банка да последва решенията на Фед и Английската централна банка за вдигане на лихвите в САЩ и Великобритания. Според някои експерти за еврозоната това е възможно да се случи още през втората половина на тази година. Въпреки че увеличението на лихвите по кредитите няма да стане шоково, а с малки и плавни стъпки, разсрочени във времето, промяната може да предизвика сривове в бюджетите на много домакинства.
Тези дни и от парламентарната трибуна се заговори за кредитен балон и опасност от скорошно спукване. При дебатите на първото четене на бюджета Йордан Цонев от ДПС заяви: „Имаме сериозно раздут кредитен балон и това е един от начините да се помпа потреблението“. Цонев отбеляза, че през 2021 г. спрямо 2020 г. има рекорден 17% ръст на кредитирането, като общата кредитна задлъжнялост на домакинствата и бизнеса достига 65,8 млрд. лв. – два пъти над приходите от данъци. „На този фон ФЕД обяви, че четири пъти тази година ще повиши лихвения процент. ЕЦБ ще последва тази политика, защото няма друг избор – това е най-силната мярка да се ограничи инфлацията. България няма как да изостане от тази политика и при вдигане на лихвите може да се сетите какво ще стане с кредитния балон. Това е изключително сериозен риск, който не е отразен в бюджета“, смята депутатът.
БЪДЕТЕ КОНСЕРВАТИВНИ
БНБ също от близо година съветва търговските банки да бъдат по-внимателни при отпускането на жилищни кредити – на фона на бързо растящи обеми на ипотеките. Затова кредитни консултанти вече съветват самите кандидати за заеми да бъдат самите по-предпазливи. „Не се доверявайте единствено на критериите на банките за платежоспособност. Заложете собствени допълнителни изисквания и тогава проверете вашата платежоспособност. Например въпреки, че лихвата е 2.5%, изчислете платежоспособността си при по-висока лихва – примерно 5%. Ако доходът издържи при нея, спокойно може да се тегли кредит“, съветва Димитров.
Според наблюденията на „Кредит Навигатор“ размерът на средната ипотека, теглена в България през миналата година, е от порядъка на 70-80 хиляди евро. Банките кредитират до 85% от оценката, която са дали на имота, което означава купувачите да се включат с поне още 15-20 хиляди евро. Така при среден размер на кредита от 150 хил. лв. и лихва 2.5%, месечната вноска излиза 670 лв. при 25 години изплащане. Сметките показват, че ако лихвата се завиши до 5%, месечната вноска ще скочи на 870 лв.
ИНДЕКСАЦИЯ
Не само евентуално увеличение на лихвите може да обърка сериозно сметките на домакинствата. Заради инфлацията и скока на цените на строителните материали строителите масово индексират продадени на зелено имоти. А отскоро в предварителните договори се залагат клаузи, че при инфлация над определен процент строителите си запазват правото да коригират цените.
„Свидетели сме и на случаи, когато цената на зелено е една, друга – на груб строеж, трета – на Акт 15 и след Акт16 вече е коренно различна. Но пазарът го позволява – търсенето е голямо и няма много готови имоти в добро състояние на пазара“, казва Димитров.